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Z君在浅草的民宿外观，Z君/摄影
认识Z君，是去年秋天，我们帮一位定制客户预订了他在东京的民宿，但后来很不巧，客户一家人到东京的第一天，迪斯尼没玩多久，小朋友就身体感到不适。
白天给小朋友用日本药，可能是水土不服的缘故，一直到晚上也没凑效，小朋友发起了高烧，这就需要去医院看急诊。
对于人生地不熟，语言又不太通的外国游客，当时要是没一个可靠，熟悉当地情况的人带路，估计会很抓狂，非常幸运，Z君出现了。
具体去医院的过程就不多说了，当晚来来回回，折腾到最后，也就凌晨两三点钟了。虽然第二天，保险起见，客户还是选择了回国，但这件事，也让我们了解了Z君，发现他还是和一般的商人有点不一样。
这才有后来，和他聊起在东京开民宿的事情。
真的不聊不知道，别看因为日本奥运临近，外面动辄说去东京开民宿回报率高，但实际上，对于外国投资者来说，其实从有想法到真正落地，在东京拥有一套合法又赚钱的民宿，其实并不是那么容易。
学业、生意二选一
Z君不只是感觉和一般商人不同，实际上，他的确不一样。
我们后来才得知，人家曾经是一名日本某名牌大学城市规划专业的研究生，但在研二的时候，因为迷上了民宿，大学民宿两头跑，时间上实在无法兼顾，结果，痛苦抉择之下，还是选择了退学做民宿。
至今回忆起当年选择，Z君言语里仍有一些痛苦不堪。
不得不说，日本的大学，在做学问这件事情上，要比国内要求得严苛。以前我们只是听说，在日本读研究生，就是为了踏上学术这条道路，是为考博士，修习更高学问而设，但没想到有这么难。
Z君的日本导师是这么给他说的——在学问和生意之间，能做好其中一件就可以了。如果想做学者，那就把所有精力投入到学习上，如果要去做生意，就没必要再继续学业。
当时Z君究竟是如何纠结，已经不得而知，但去年上半年，他最终选择了退学去做生意。
我们问他，为什么会想到去做民宿。Z君的回答和外面分析得也没太多区别，那就是随着外国游客的涌入，旅游旺季时，东京往往无房可住，加上2020年奥运会，经营民宿应该是一个不错的生意。
而去年6月，日本出台《住宅宿泊事业法》（简称“民宿新法”）之前，就已经对外放话，将要规范民宿，Z君判断，等民宿新法出台后，因为大量不合规民宿下架，合法民宿将会更有市场，这也为他打了一针强心剂。
但想着不错，等具体做的时候，才发现，世上没有一件事情是容易的。
虽然他是学城市规划，对日本城市的格局还是有所了解，但因为做民宿，其实涉及得更多还是旅游业的法律，作为一个不熟门熟路的外国年轻人，一切还是得从头开始，而早在2017年中，他就开始了筹划。
Z君也没有太多的资金，这意味着，他不可能像一些国内投资客那样，出手阔绰地买下一栋房子，然后再交给托管公司经营。他只有选择租下一栋房子，然后亲力亲为，换言之，他是从“二房东”起步民宿经营的。
东京夜色，Z君/摄影
比想象更复杂
Z君对民宿的准备，和很多人一样，先在网上检索资料，那会他仍在学校，也没有退学的想法，但此后他的经历证明，仅依靠网络上的资料，除了可以知道个大概，于实际落地，其实没什么卵用。
因为真正的痛点，在于你是否真的能找到符合日本法律体系下，合适的房子。它意味着超长的时间和精力成本投入。
话说回来，如果不是因为找合适的民宿，时间成本太高，也就没有大学教授让他在民宿和学业之间“二选一”的事情发生了。
时间线上，Z君在东京找房子，是在民宿新法出台之前，那他如何来卡位“经营一家合法民宿”的呢？
此前我们在“日本民宿和旅馆差别”一文中也介绍过，虽然还没出台民宿新法，但并不意味着就没有法律可依，而与目前的民宿类似的形态——简易宿所，在日本颁布了近100年的《旅馆业法》里，早有详细规定，这正是Z君的参照。
自昭和23年，日本就有了《旅馆业法》，阿布/摄影
但日本法律，另一个特点，就是规定的特别细节，对标一些细节，要比想象严格得多，接着，就是Z君的碰壁之旅。
Z君说，首先是找房子，除了自己研究，这个房子是不是符合日本的用地规划，可以用作民宿/旅馆经营，同时也得征求主人的同意，如果主人不同意，那再合适的房子也是白搭。
而等你自认为这个房子符合做民宿/旅馆标准，主人也同意你这么做了，你下一个问题也就来了，那就是是否真的符合官方认可的标准。
这里的标准，还不是整个东京都的情况，而是在《旅馆业法》下，每个区都有自己更为细则的经营民宿/旅馆的规定，有些区根本就不允许经营简易宿所/民宿，有些区可以，但具体细化条件，还是得到对应的官方部门去咨询。
回想起当时在东京找房子的历史，Z君说，东京23个区，每个区都跑过，加起来不计其数，有时候上午在学校上课，下午就得坐车去市区，拿着找到的房子图纸，和不同政府部门里的人打交道。
“学校距离市区又远，时间完全顾不过来。”Z君说。
Z君去咨询的区级政府部门，主要有三个：一是市役所建筑科；二是保健所生活科；三是消防所。
“去市役所建筑科，人家主要看的是，你的房子是不是符合日本建筑基本法，以及土地用途，即这个地域能不能做民宿，日本只有六类用地可以，如果这个地方不能做，那房子再好也白搭；保健所生活科，则主要是申请旅馆业/民宿的经营许可，考察的是房间内部的设施条件等；至于消防科，像你的建筑，是不是沿街而建，窗户下面是否有空地等等，是不是符合消防要求，都是要看的。”Z君说。
碰壁的具体事例
Z君说的这几个东京每个区的政府部门，可不是跑跑就完事了，而是全部是一把辛酸史。
Z君说，在找到目前这家位于台东区浅草寺附近，独栋和式建筑，并成功备案民宿之前，他少说也有七八家已经和房东谈好，自以为合适的房子，因各种不符合本地要求而被弹回的悲惨经历了。
我问他，你能举个例子吗？他随口就说了下面这几种情况：
比如，你在东京涩谷，找到了个房子，怎么看都觉得符合法律要求，但去询问才被告知，事前必须得到区长的同意，对于情人旅馆管制非常严格。因为那是一个东京声色犬马的地方，就怕你关起门来做什么违法勾当。再比如，你找的房子，最好不要超过三层和面积不要超过100平方米，因为三层和超过100平方米的建筑要走的法律手续会更麻烦。
在葛西区，Z君曾经谈好了一栋欧式建筑，房租很便宜，无论怎么看，做旅馆/民宿都特别棒，但去了市役所一询问，结论是不符合日本建筑基本法。
市役所给Z君说，你如果实在想做也行，只要没人举报就行，但如果有人举报，他们肯定会查。如果想符合建筑基本法，那就得专门的建筑士，把房子的墙剖开，看看里面是否符合法律标准。
“日本建筑基本法里，钢筋、水泥都是有标准的。”Z君说，“大概是1999年之前，日本还没有要求检查是否符合建筑基本法的要求，建完房子就建完了，但后来法律有了规定，你得去申请符合建筑基本法里的标准。这样一来，很多老房子其实就没有标准，也只能开墙破洞重新申请，但这个成本就很高了。”
市役所的要求，也不止开墙破洞。Z君还被告知，比如房子必须是独立的，要做旅店业，要是建筑内有日常住户，你的楼梯必须得分开，不能影响他人，内部也不能有公共区域等等。
到了保健所，则要问你能住几个人，有几个洗面台、几个厕所等等，并且要求提供画好的图纸。
“这三家去咨询是需要预约的，三家也不可能一天就能跑完，有时候往往是第一天去市役所，隔天再去消防所，一次还谈不好，有问题还得去。时间就是这样出去了，也只有无数次地谈。”Z君说。
相比这些政府部门的各种碰壁，租房做民宿方面，就显得略有人性。
Z君是通过不动产中介来找房子，由不动产中介询问房主，是否可以用于出租经营，房主同意，双方并不会马上签约，而是等到Z君拿到图纸，到上面这三个部门，咨询清楚，手续办妥之后才会最终签约。
办下许可手续之后
经过一年多的折腾之后，也算是皇天不负有心人，Z君终于在去年8月，在台东区浅草寺附近找到了一幢心仪的房子，那时候民宿新法已出，他也办下来了民宿许可手续。
这是一幢有三间卧室，一个厨房，传统和式一户建的小院子，按照日本租房的规矩，32万日元租金月付，租房合约两年一续，表面看起来，经过各种碰壁之后，谈下来的这栋房子，初始投入并不高，但实际并非如此。
除了房租成本外，Z君介绍，还要支付给不动产中介一个月房租，日本还有礼金要给房东，它的数额，也就相当于两三个月的房租，此外还有相当于一个月房租的租房担保，这个不是交给房东，而是给第三方的担保会社——防止万一你交不起房租。
零零总总算下来，初始投资还是有100多万日元。
Z君在浅草的民宿内部，Z君/摄影
“这个和在市役所等政府部门办理手续的花费相比，后者的花费不值一提。”Z君说。
Z君说，这幢房子的另一个好处，是房东维护较好，并不需要太大的维修，在人力成本高昂的日本，无疑，这为他省去了另一部分开支。
Z君是个很认真的人，在如何经营这幢民宿上，也有自己清晰的思路，即整体出租，面向集体客户，六七个人入住最合适，但最多不能超过8个人。
之所以要这么做，他说，他觉得这个是民宿和旅馆的差异化所在。
结合这幢房子的特点，其实它最适合有人情味，家庭式的需求。他在床品质量上也有较高的要求，比如卧室里不仅有和式的床褥，也有西式的床可以选择，而席梦思床垫，也可以自己选择软硬，他也都备有。至于厨房，他也备了碗筷，以及国内的调味品。
Z君在浅草的民宿卧室，Z君/摄影
Z君在浅草的民宿卧室，Z君/摄影
Z君在浅草的民宿厨房，Z君/摄影
Z君在浅草的民宿洗面台，Z君/摄影
“除了我要和旅馆差异化竞争外，我的另一个优势，对国内游客来说，还在于语言，我希望能让客人满意，遇到什么问题，我都能尽力帮去解决，不管是不是关于房子的问题。”Z君说，“别看我平时住在外面，但我民宿所有的事情，都是我一个人打理。”
东京住宿市场，确实是紧缺，也可能是因为Z君的认真，他的民宿自从正式营业之后，经营确实也有声有色。每个月刨去房租等成本，净利润能到三四十万日元，我想这恐怕是对他前期辛苦最合适的回报。
而对Z君来说，另一件比较激励他的事情，就是他的民宿，即将完成从民宿到旅馆业的升级。
这意味着，相比民宿新法中，对民宿营业期限180天的规定，一旦完成旅馆业升级，他就可以全年营业，无疑，这也将使得他的生意更稳定。
而因为Z君此前在东京民宿上的各种折腾，现在他也变成了个东京“民宿通”——他现在经常会被其他想做民宿的朋友邀请，希望能帮忙看看他们找的房子，是否可以通过法律申请。
我们问Z君，那应该如何看现在中国人在日本买房做民宿的情况？
他说，相比他这种租房做民宿，如果资金充裕，能够买到合适的房子，理论回报率要比他更高，但一家民宿是否能赚钱，其实更考验如何用心经营，如果买了房子就扔在日本，找人托管，那最终能不能赚到钱，还是需要打个问号。
我们又问，如何看待2020年东京奥运会后的民宿市场？Z君说，现在可以看到，日本旅游、住宿等方面的数据，增长的确是缓慢了，但是另一方面看，已有的日本旅游市场，却依然保持着相当稳定的态势。
“目前很难下一个定论。这个还是要看整体，得多方面考虑。既要看日本旅游政策的持续性，同时也得看周边和日本形成旅游竞争，国家和地区的局势，这都需要观察和应变。”Z君说。
当然，如果你去东京想感受一下Z君的民宿，后台我可以告知他的联系方式。
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