日本 -
年轻的你或许还相信诗和远方，而买套房是治疗中年危机的最好药方。然而一线城市房子又无限期限购，有钱你又能怎样，很多苦逼的中年小资天天痛苦的纠结，在国内有限且高风险的投资环境下，即怕辛苦积攒的血汗钱严重贬值，又怕投资后钱打水漂，一夜回到解放前。
此时，隔壁有个叫日本的岛国，那里的房地产市场却频频向你伸出友谊的小手，似乎看出了你的焦虑：房子投资小、升值潜力大、高租售比、永久房产世代传、不限制所有国籍购买……种种优势，在这种种因素的叠加下，催生了一个奇葩的投资现象----东京每100套房就有约6套让中国人买走了，可怕吧？不可怕！据说新宿塔超豪华公寓楼一半都被中国人买走了，作为中国人，我为同胞的购买力感到惊讶。
在日本房产圈呆久了，我见证了许多国人的买房历程，在东京新宿一处豪华公寓里，中国的中介正带着客户看房，客户是从北京来的，是在北京的说明会听完介绍后组团来看房的，据说卖掉北京一个家，可以在东京买一栋楼，在不断的政策调控下，国人逐渐放弃了国内市场，可能真的是国内的房地产炒到头了，敏锐的炒客开始选择新的猎物了，与此同时，70万安家东京，30万置业大阪，20万投资福冈等房产广告也时时刻刻挑逗着瓜民们的神经。
从在日本福冈20万人民币的小型中古房，到东京六本木5000万人民币的高级豪华公寓，日本就像一座巨型房地产市场，总有一款能满足您，让您乖乖的掏出腰包里的血汗钱，从2018上半年开始，东京新筑的住宅均价在5.2万/㎡左右（人民币），略低于2017年北京的成交均价，但这高起的价格，并未浇灭国人前往近邻地区，投资开发土地的热情。奥运会，赌场，高租金回报等字眼不断刺激着投资者的眼球，也开启了一场新的地产投资博弈。
图为福冈25万人民币小公寓实图
凭着混迹日本房产圈的经验，我们把中国投资客基本分为三类，区别应对：
一是：北上广公司高管，他们属于保守派，在国内已经有几套物业，想要分散投资，不想把鸡蛋放到一个篮子里，就选择在买一套日本的房子收租，除了每年有稳定的租金回报外，冲着日本的医疗技术跟饮食环境，老了没准还能经常来住一段，兴许能多活几年，日本的平均寿命可是世界第一啊。
二是：像明星大咖还有一些企业家。他们在日本买房纯粹为了度假。也不常来住，也不委托出租，平时就是空着，大多数都是买的占地很大的一户建，奢侈啊。两个月前我们就成交了一单，7亿多日元，合人民币4000多万，业主买了就是扔那里了，想帮她出租，她说不出租太麻烦，有时间来住住度假用，浪费资源啊^_^很是嫉妒啊^_^
三是：正在崛起的一支新生力量，他们是当下面临“投资荒”的中产大军，平均年薪大约30--40万，他们似乎唯一的投资渠道就是买房，然后攒钱再买房，无限循环，一般来说，此类客户的预算大概一两百万，目标主要锁定在容易出租、年回报率在5%-6%之间的小型公寓上，也比较好促成，因为他们会计算往返看房成本，基本都是在国内沟通差不多了，来了看看实房就签约，有的熟客在国内都可以直接视频签约。
目前中国一线城市房产投资的年化收益率大概只有2%，投资一套房产，大概需要50年才能回本，日本的投资回报率在6％左右，同样投资大概20年之内是肯定可以回本的，加上马上到来的“2020东京奥运行情”，使投资客们趋之若鹜，让一切似乎充满了想象空间。
那么在日本买房能使用贷款杠杆吗？可以是可以，但是不是都能批贷的，从容易到困难的顺序是：日本人→拥有永住权的外国人→工作年限长但无永住的外国人→外国人，贷款的份额也要根据具体的房子确定，日本购房贷款利率很低（一般日本工薪族的贷款利率在0.75%左右），可是没有工作签证或永住权的外国人，贷款并不容易，除非向日本的中国银行贷款，利率很高，通常是3％左右（这是杀熟的节奏啊o(╥﹏╥)o）。
日本的房子分为土地跟地上建筑物两部分，升值的部分是土地，地上建筑物是每年都有贬值折损的。 买房时，需要一次性交付的费用包括登记费（含律师费）、不动产取得税、保险费用、国定资产税、都市计划税、中介手续费和印花税等，大概合计为楼盘售价的6%-7%。
在日本，房子转卖过几次，什么时间转卖的，甚至有没有死过人都会有提示的，不只房产信息和中介收费透明，而且你买房后没时间打理，可以委托中介帮你打理，签订委托协议后，不管中介公司能出租与否，都会按照协议按期把房租支付给房东，整个社会体系的高诚信或许也是很多人选择日本投资的原因。
最后我还是提醒打算投资日本房产的你，如果决定投资日本地产，尽量还是要考虑长线投资，可以把日本的房产作为日常资产配置，主要靠租金回报获取收益，在日本房产利得税规定，持有房产5年以内转售的，需缴纳房产升值金额的40%，超过5年则是20%，任何一个房地产市场的暴涨都是可怕的，因为暴涨预示着也会暴跌，像国内的楼市经常听到一年翻一倍，这种涨幅在国际的房地产市场上也是很奇葩的。
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